Imóvel financiado no divórcio: quem fica com o bem e com a dívida

Comprar um imóvel financiado e depois se divorciar deixa duas dúvidas no ar: quem fica com o bem e quem responde pela dívida com o banco. As respostas dependem do regime de bens, da data da compra e do que o contrato de financiamento permite, e por isso não existe uma regra única para todos os casos.

O que é partilhado: o imóvel ou a dívida?

Na partilha, o que se divide é o patrimônio construído pelo casal. No caso de um imóvel financiado, isso significa, em geral, os direitos sobre o bem já pagos durante o casamento, e não o valor total do imóvel como se estivesse quitado. A dívida restante com o banco também precisa ser considerada no acerto.

O ponto de partida é o regime de bens. Na comunhão parcial, por exemplo, o imóvel comprado na constância do casamento tende a entrar na partilha, mesmo que esteja só no nome de um dos cônjuges. Já no caso de um imóvel adquirido antes do casamento, a situação muda, e as parcelas pagas durante a união podem gerar discussão sobre o que cada um tem direito a receber. Nos demais regimes, as regras são outras, e a análise do pacto antenupcial é importante.

Quem responde pelo financiamento perante o banco

O contrato de financiamento é um acordo entre quem assinou e a instituição financeira. O divórcio, por si só, não altera esse contrato. Se os dois assinaram, os dois continuam devedores perante o banco, ainda que o casal tenha combinado entre si que apenas um pagará as parcelas.

Isso quer dizer que o acordo do divórcio vale entre os ex-cônjuges, mas pode não ser oponível ao banco. Se quem ficou de pagar deixar de fazê-lo, a cobrança pode alcançar também o outro. Por isso, é importante verificar com a instituição financeira se ela aceita alterar o contrato, retirar um dos devedores ou refinanciar a dívida em nome de um só, o que varia conforme o banco e a situação de crédito de cada pessoa.

Caminhos possíveis para o imóvel financiado

Cada casal encontra uma solução diferente, e vários caminhos podem ser combinados:

• um dos cônjuges fica com o imóvel e assume as parcelas, compensando o outro pela parte que lhe cabe;
• o imóvel é vendido e o valor é usado para quitar o financiamento, dividindo-se o que sobrar;
• o bem permanece em condomínio por um período, com regras claras sobre quem mora, quem paga e até quando;
• um dos cônjuges transfere a sua parte ao outro em troca de outros bens ou de pagamento.

Qualquer que seja a escolha, a transferência da propriedade e a eventual mudança do contrato dependem de formalização, e nem sempre o banco concorda. É comum que a instituição exija a quitação, a assunção da dívida ou a análise de crédito de quem vai ficar com o bem.

Como o valor de cada um costuma ser calculado

Em linhas gerais, a conta envolve algumas etapas, que podem mudar conforme o caso:

1. levantar o valor atual de mercado do imóvel, de preferência por avaliação;
2. obter o saldo devedor atualizado junto ao banco;
3. identificar quanto do financiamento foi pago durante o casamento e com quais recursos (parcelas, entrada, FGTS, valores próprios);
4. verificar se alguma parte da entrada veio de bem particular de um dos cônjuges, como herança ou doação;
5. definir como a diferença será compensada: em dinheiro, em outros bens ou na continuidade dos pagamentos.

Quando a entrada foi paga com recursos de um só dos cônjuges, ou com valores recebidos por herança, essa origem pode ser levada em conta. Para isso, costuma ser necessário reunir comprovantes, e a discussão pode ser mais simples ou mais complexa dependendo da documentação disponível.

Também é preciso olhar para o que já foi pago. Em muitos casos, o valor da entrada e das parcelas quitadas durante o casamento é o que de fato compõe o patrimônio a ser dividido, e não o preço total do imóvel. Se o bem se valorizou ou se desvalorizou desde a compra, isso também entra na conversa, e é por essa razão que uma avaliação atualizada costuma ser útil para os dois lados.

Há ainda a situação em que o casal está separado de fato, mas o financiamento continua sendo pago. Nesse período, quem paga sozinho as parcelas pode pedir que isso seja considerado no acerto final, e quem mora no imóvel pode ter de compensar o outro pelo uso. Como essas questões variam conforme as provas e o entendimento aplicado em cada caso, o ideal é guardar os comprovantes e conversar sobre o tema logo no início.

Cuidados antes de assinar qualquer acordo

Algumas precauções ajudam a evitar problemas futuros:

• reunir o contrato de financiamento, a matrícula do imóvel e os comprovantes de pagamento das parcelas;
• consultar o banco sobre a possibilidade de retirar um dos devedores ou transferir o contrato;
• prever no acordo o que acontece se quem ficou de pagar atrasar as parcelas;
• observar se há seguro, taxas e outros custos ligados ao financiamento, e definir quem os assume;
• registrar o combinado por escrito, em acordo de divórcio ou em escritura, conforme o caminho adotado.

Se o casal tem filhos menores e o imóvel é a moradia da família, o acordo também costuma levar em conta o tempo de permanência dos filhos no local. Essa decisão varia conforme as circunstâncias e deve ser pensada junto com as demais cláusulas do divórcio.

Cada situação tem particularidades, e a análise do contrato e da documentação é indispensável para entender os riscos. Conversar com um advogado de confiança, com os papéis do imóvel em mãos, ajuda a avaliar as alternativas do seu caso, sem que isso signifique garantia de resultado.

Perguntas frequentes